关于《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的解读

· 关于《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)的解读

国家税务总局已于2013年12月发布了《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)，以下简称“通知”)。“通知”为广泛调动社会力量参与棚户区改造工作，进一步从税收角度加大了对棚户区改造相关利益主体的税收优惠和政策扶持。“通知”明确规定从土地增值税、契税、城镇土地使用税、个人所得税等方面给与棚户区改造工程的有关各方大力支持和重点减免。本文将从税收角度就各利益主体的税收优惠做政策分析。

一、通知出台背景

棚户区改造是事关民生的德政工程。2013年7月4日，国务院发布了《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，《意见》提出了2013年至2017年实现改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高的目标。为配合棚户区改造工作，财政部、国家税务总局于2013年9月30日发布了《财政部、国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2013]65号)，明确企业参与政府统一组织的棚户区改造过程中改造支出准予在企业所得税税前扣除，12月2日又发布了《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)，针对棚户区改造过程中有关税收减免问题做出了详细的规定。本文将对《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(以下简称《通知》)的主要内容加以解读，望能对相关企业及人士有所帮助。

二、通知主要内容

《通知》中有关棚户区改造的税收优惠政策主要规定如下：

1、对个人的税收优惠

(1)个人所得税方面，对于个人在棚户区改造拆迁中取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

(2)印花税方面，对于购买安置住房的个人所涉及的印花税予以免征。

(3)契税方面，对于个人首次购买90平方米以下的改造安置住房，按1%的税率计征契税;个人购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税;另外，个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。

2、对企业的税收优惠

(1)土地增值税方面，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

(2)契税方面，对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

(3)印花税方面，对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税予以免征。

(4)城镇土地使用税方面，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。

此外，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

三、政策变化及分析

《通知》相对于其所废止的《财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]42号)做出如下修订：

1、 棚户区范围有所扩大《通知》第六条规定：本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。相对于之前规定的城市棚户区、国有工矿棚户区，本《通知》规定的“棚户区”又增加了国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房，这一变化使得税收优惠范围有所扩大，有利于更加全面的推行棚户区改造工作。

2、契税的税收优惠力度加大

《通知》中规定：个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税;购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。该政策对于个人购买中小户型改造安置住房分别作出了1%和1.5%的税率优惠，而若购买非普通标准的改造安置住房则无此优惠，这体现出国家对于帮助原棚户区低生活水平人群解决住房问题的决心。同时，本《通知》所废止的原财税[2010]42号文中规定，个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税，而本《通知》将其改为直接按1%的税率计征契税，这一细节的变化降低了地方税务机关对于此项税收优惠政策执行力度的自由裁量权，从而把个人首次购买90平方米以下改造安置住房时所享受的税收优惠落到实处。《通知》第五条规定：个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。相对于以前规定，《通知》中增加了个人因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房按有关规定减免契税的规定。因为个人进行房屋产权调换的行为是由于棚户区改造而引发的，税务机关对这一置换行为征收契税显然增加了产权置换人的负担，不利于棚户区改造的顺利进行，本《通知》规定对其免税，使得棚户区个人不用承担棚户区改造过程中因房屋产权置换而带来的额外契税负担，使政策更加合理化、人性化。另外，《通知》中关于“对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税”、“对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征”的规定也都在一定程度上降低了棚户区改造过程中房产买卖和过户的成本，有利于棚户区改造的顺利进行。

3、土地增值税税收优惠政策得到延续

《通知》中规定继续执行“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的规定，此项规定鼓励企事业单位、社会团体以及其他组织以较低的价格转让旧房作为改造安置住房房源，以避免增加安置拆迁人员时的成本。

4、针对企业实行多税种税收优惠

《通知》中还强调了继续执行“对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的免征契税”、“对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税”、“对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税予以免征”等政策，这些优惠政策都在一定程度上降低了房地产开发企业改造棚户区的成本，有利于吸引房地产企业加入到棚户区改造的工程中，弥补政府资金不足的劣势，分担了政府的负担。

四、我们的建议

棚户区改造涉及政府、企业、棚户区居民多方利益，在税收方面涉及到契税、土地增值税、城镇土地使用税、个人所得税等多个税种，在税收优惠上涉及免税、减征，退税等多个税收征收环节。因此在实际操作中错综复杂，建议企业和其他纳税实体在实际造作中严格遵守相关税收法规，并选择有利于自身的税收政策，争取最大的税收优惠，最大限度的在棚户区改造中为自身争取最大的经济利益。

五、特别提醒

《通知》自2013年7月4日起执行，开始执行后已征的税款，按《通知》规定予以退税。在此特别提醒企业及相关人士，对于企业和个人已缴纳的《通知》又规定减免的土地增值税、印花税、契税、城镇土地使用税、个人所得税等要及时向税务机关提出退税申请，并准备好申请退税的相关资料，使企业和个人能够及时享受国家的税收优惠，将税收优惠落到实处。