《云南省2013-2017年城市棚户区改造省级统贷项目四期 保山市昌宁县片区房屋征收补偿办法（征求意见稿）》征求意见及修改情况

《云南省2013-2017年城市棚户区改造省级统贷项目四期 保山市昌宁县片区房屋征收补偿办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)，于2015年8月11日开始先后在昌宁新闻网、昌宁县门户网、昌宁电视台等媒体公布公开征求意见;并通过电子公文平台发至县直各部委办局、企事业单位和省市驻昌单位征求意见;同时工作组深入细致地逐户遍访社区和居民户面对面征求意见，在2015年8月15日至2015年9月14日的31天征求意见期限内，共征求到对《办法》的修改意见建议38项、对棚改工作的诉求44项。现将征求意见及《办法》修改情况公布如下：

一、对《办法》的修改意见建议(38项)

1.第一条应将《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房〔2003〕234号)文件作为制定依据。

答：该文件已经废止，并出台《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)，而《国有土地上房屋征收评估办法》已列入《办法》制定依据中。

2.第四条“征收补偿范围”应包括搬迁农户的承包土地及地上附着物。

答：棚户区改造范围内的承包土地征收依据云南省国土资源厅出台的土地征收补偿政策，不在本《办法》的规范范围内，承包土地征收根据省土地管理部门的批件逐步推进。

3.第五条第(三)项“被征收房屋价值评估”应考虑“被征收房屋的建筑层高”。

答：被征收房屋价值评估中已考虑“建筑结构”因素，建筑结构已包含层高。

4.第五条第(三)项“类似房地产的市场建造价格”应该修改为“类似房地产的开盘价、销售价、市场成交价、市场建造价150%”;或者按第二十五条第(一)项第5点的调换价差“不低于2700元/㎡”计算;或者明确各种房屋每平方的最低补偿价格，在此基础上由评估机构进行评估补偿。

答：修改为“类似房地产的市场价格”。

5.第八条征收期限至2016年10月30日，限期过短。

答：项目计划2017年完成全部改造任务，规定2016年10月30日完成征收，主要考虑预留后期拆除、土地整理和基础设施建设时间。

6.第九条第(三)项家庭人口认定不应只从户籍人口来认定，应以家庭实际生活及居住人口来认定。

答：《中华人民共和国户籍管理条例》是国家对人口管理的法规性设置，《办法》按条例执行。

7.第九条第(五)项使用性质认定中，已构成营业性用房事实但还未办营业执照的应按商铺进行补偿。

答：在评估时若确实存在未办理证照，但事实是在经营的，由工作组现场予以认定。

8.第十一条第(二)款不适用。

答：征收超过批准期限的临时建筑按评估价的50%给予补偿主要考虑保障棚改群众的利益。

9.第十二条“征收商业性用房”方面，仓库、伙房、厕所等配套设施应认定为商业性用房，并提高商铺的补偿标准和调换比例。

答：仓库、伙房、厕所等属于配套设施，按照技术规范，配套设施不得计算在营业用房面积内。

10.第十三条建议提高营业性用房的停产停业损失补偿。

答：在评估时予以考虑。

11.第十四条机关事业单位应享受和居民一样的征收补助，对单位和所涉及的下属企业应给予搬迁费和安置补偿费。

答：按国务院590号令和省政府195号令执行。

12.第十八条“征收集体建设用地”应改为“征收集体土地”，然后将集体土地分为“集体建设用地”和“集体承包土地”两类分别根据评估价格或政策规定予以补偿。

答：棚户区改造范围内的承包土地征收依据云南省国土资源厅出台的土地征收补偿政策，不在本《办法》的规范范围内，承包土地征收根据省土地管理部门的批件逐步推进。

13.第三章国有出让、国有划拨、集体土地应按区域明确具体补偿标准，并按市场价格计算。宅基地的征收价格要与政府土地出售价格一致，宅基地补偿价格应为800元/㎡以上，自留地补偿价格应为30万元/亩以上。

答：国有出让、国有划拨、集体建设用地按评估值给予补偿。集体承包土地的征收严格按照土地征收管理的相关政策执行。

14.第二十二条中第一笔补偿款支付比例建议调为70—80%;或者在签订合同(协议)后七个工作日内将货币补偿款一次性付清。

答：本条修改为“征收部门与被征收人签订房屋征收补偿协议之日起10日内支付补偿款的60%，在被征收人搬迁完毕并交付相关证件后10日内支付补偿款的40%”。

15.第五章调换产权后土地性质、使用年限应规定说明。国有出让土地置换后土地性质仍应为国有土地，且产权应为70年。

答：土地调换后，土地性质按安置区土地性质办理产权，严格按土地管理政策执行。

16.安置房必须房产证和土地证两证齐全，土地证必须注明分摊面积。

答：属常态化办理的工作制度，不在本办法中赘述。

17.第二十五条土木结构兑换安置房比例应为：1:1。

答：土木结构按照1:0.9的比例调换安置房。

18.第二十五条产权调换中安置房面积与可调换面积的差价应按统一标准结算。

答：安置房的建造价格是确定的，也是统一的，但被征收房屋的评估价格是多样化的，有高有低，所以价差不能按统一标准结算。

19.第二十五条第三款家庭人均最低安置面积规划指标应为60㎡/人。

答：根据我县经济社会发展水平及城镇保障性住房“十二五”规划综合考虑，家庭人均最低安置面积规划指标确定为人均50㎡。

20.第二十六条不管选择实物安置还是货币补偿，都必须有临时安置过渡费，且过渡期的期限应延长至半年以上。

答：货币补偿是安置方式的一种，征收人在支付完补偿金，被征收人搬离时已经完成了安置，不存在临时安置过渡。过渡期从被征收人实际搬离时间起至被征收人接收安置房之日，顺延3个月能够满足群众装修需要。

21.第二十七条搬迁补助费应根据搬迁物品多少、距离远近来确定，且搬迁补助费较低，应不少于1万元。

答：被征收人搬迁物品的多少千差万别，难以量化，搬迁距离远近悬殊不大，搬迁补助费以户为单位来确定。

22.第二十八条第(二)项被征收人无论选择何种补偿安置方式，都应对其私有的水电及通讯设施给予补助，水电及通讯设施的补偿应从总线分户测算价值进行补助，且水电及通讯设施补助标准偏低。

答：如被征收人选择实物安置，安置房将配套建设水电及通信设施，满足被征收人居住需要，故选择实物安置的不再对水电及通讯设施进行直接货币补助，而是以重建的方式进行补助。

23.第三十条第(二)项从约定的搬迁起始日起，第1日至第20日搬迁完毕的，应按50元/㎡进行奖励。

答：搬迁总约定时间为30天，分为三档进行奖励，每一档只能约定为10天，若每档延长至20天则需60天，与总约定时间不符。

24.第七章中应同时明确征收人、被征收人的权利。

答：征收人和被征收人的权利已在《办法》各条款中分项明确，如被征收人可以自愿选择安置方式、选择评估机构，申请复核评估、申请专家委员会鉴定、申请行政复议、提起行政诉讼等，本条不再赘述。

25.第七章第三十二条第(四)项因征收原因引发的租赁关系纠纷，涉及的商铺装修、未到合同期等补偿问题应由征收部门承担。

答：被征收人是产权人，产权发生租赁、改变用途等只能由产权人按照原来的约定进行解决。

26.《办法》应当明确房屋、土地、附属设施及附着物的具体补偿标准，并按2015年全国土地拆迁补偿新标准执行。

答：房屋、土地、附属设施及附着物将按市场规则进行评估后补偿。土地征收执行云南省现行标准。

27.《办法》应明确加工房、自留地、集体财产、公共设施等征收补偿方式。

答：《办法》中不再增加加工房、集体财产、公共设施等征收补偿方式，若遇此类情况，根据征地拆迁补偿标准给予补偿。

28.《办法》中应分开明确“简装修”与“精装修”的补偿标准。

答：在《办法条文解释》第十四项“简装修”注释中增加部分内容，修改为“墙面和屋顶都刷成白色的“四白”落地要求、地面水泥轧光、厨卫基本可以使用、接通水电及通讯设施、安装普通照明灯具”。

29.建议《办法》中明确房屋抵押贷款解决办法。

答：房屋抵押贷款由产权人与银行协商解决，房屋征收部门协助。

30.建议《办法》中明确简易房的补偿方式和标准。

答：《办法》中不再增加简易房的征收补偿条文，原则上简易房屋参照临时建筑给予补偿。

31.购买开发商房地产或私自购房进行安置，建议减免税费，并在《办法》中明确相关税费减免等内容。

答：财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)已经明确了棚户区改造有关税收减免政策。我县棚户区改造将严格执行有关减免政策，《办法》中不再赘述。

32.《办法》应明确安置区土地属几类区，安置区停车位应按1:1比例无偿划拨给住户，并明确安置区物管费承担方或免除物业管理费。

答：土地类区由土地政策予以明确。停车位按规划设计确定。物业管理费由业主集体讨论确定。

33.评估办法要取得棚改户同意后才能实施，房屋评估价格应达6000元/㎡，装修费按500元/㎡补偿，并明确隐蔽工程鉴定方法。

答：评估结果须经被征收人认可，如有异议的，可按规定进行重新评估或复核。

34.装饰装潢及附着物价值可以由评估公司评估，土地和房屋价值不同意由评估公司评估，补偿价格应由政府按市场价出台公布。

答：根据《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》有关规定，被征收房屋价值只能由具有资质的房地产价格评估机构评估。

35.建议先搞棚改试点，然后再推开。

答：为切实抓好棚户区改造工作，国务院已开展过相关试点工作，然后才在全国各地全面推进。本条建议不予采纳。

36.建议采用抽签的方式对搬迁户进行公平公正安置。

答：安置房选择采取先签约先搬迁先选房、后签约后搬迁后选房的方式进行。

37.《办法》应明确申请复核及专家评估的费用由谁承担。

答：根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《云南省国有土地上房屋征收评估办法》有关规定：房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担，不得向申请人收取费用。《办法》将严格按照有关规定执行，文本中不再赘述。

38.《办法》需征得80%以上棚改户同意。

答：根据《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》有关规定，《办法》将在大多数人认为合理的情况下公布实施。

二、对棚户区改造建设工作的诉求(44项)

群众对棚户区改造建设工作提出的44项诉求，归纳起来属历史遗留问题或个体利益诉求，将在工作过程中逐步化解，协商达成共识，《办法》不作规范性的罗列。

三、主要修改内容

经指挥部认真梳理，共采纳了5个大项的修改意见，对《办法》第五条第三项、第二十二条、第二十五条第一项和第二项、条文解释第四项、条文解释第十四项作了修改。

(一)第五条第三项“………对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场建造价格”，修改为“………对被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。

(二)第二十二条修改为“征收部门与被征收人签订房屋征收补偿协议之日起10日内支付补偿款的60%，在被征收人搬迁完毕并交付相关证件后10日内支付补偿款的40%”。

(三)第二十五条第一项“安置小区单元房的调换”内容修改为“1. 由房屋征收部门认定被征收人的房屋结构类型、建筑面积及其占地面积，综合被征收人主要房屋的建筑面积及其占地面积调换安置房，调换比例如下：

框架结构调换比例 1︰1.2

砖混结构调换比例 1︰1.1

砖木结构调换比例 1︰1.0

土木结构调换比例 1︰0.9

2. 家庭人均最低安置面积规划指标确定为50㎡/人。

3. 调换后，被征收人所选安置房面积小于该户可调换面积的，剩余的可调换面积还原成原房屋面积后按评估机构作出的评估价计算后给予补偿;剩余的房屋占地面积按评估机构作出的评估价计算后给予补偿。

4. 调换后，被征收人所选安置房面积等于该户可调换面积的，实行等面积调换。

5. 调换后，被征收人所选安置房面积大于该户可调换面积的，调换方式如下：

(1)安置房面积和可调换面积都大于规划指标的，则安置房面积大于可调换面积的部分，被征收人按2700元/㎡购买。

(2)安置房面积和可调换面积都小于规划指标的，则安置房面积大于可调换面积的部分，被征收人按2400元/㎡购买。

(3)安置房面积大于规划指标，可调换面积小于规划指标的，则可调换面积小于规划指标的部分被征收人按2400元/㎡购买，安置房面积大于规划指标的部分被征收人按2700元/㎡购买”。

第二项“保障性住房的调换”内容第3点修改为“调换后，被征收人所选保障房面积大于可调换面积的部分，按2000元/㎡进行购买;所选保障房面积小于可调换面积的，剩余的可调换面积还原成原房屋面积后按评估机构作出的评估价计算后给予补偿;剩余的房屋占地面积按评估机构作出的评估价计算后给予补偿”。

(四)条文解释第四项对类似房地产市场价格作了解释：“是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格”。

(五)条文解释第十四项“简装修”注释原表述为“对房屋的墙、地面等做简单处理，达到屋内的墙面和屋顶都刷成白色的四白落地要求、地面水泥轧光、厨卫基本可用”，修改为“对房屋的墙、地面等作简单的处理，达到屋内的墙面和屋顶都刷成白色的“四白”落地要求、地面水泥轧光、厨卫基本可以使用、接通水电及通讯设施、安装普通照明灯具”。

 

昌宁县棚户区改造建设指挥部         

2015年10月20日