昌宁县人民政府关于对《云南省2013-2017年城市棚户区改造省级统贷项目四期 保山市昌宁县片区房屋征收补偿办法（征求意见稿）》公开征求意见的公告

昌宁县人民政府关于对《云南省2013-2017年城市棚户区改造省级统贷项目四期 保山市昌宁县片区房屋征收补偿办法(征求意见稿)》

公开征求意见的公告

根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国务院关于加快棚户区改造工作的实施意见》(国发〔2013〕25号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)，《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》(云南省人民政府令第195号)、《云南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》(云政发〔2013〕133号)等法律法规和国家、省、市有关规定，县人民政府已组织有关部门对《云南省2013-2017年城市棚户区改造省级统贷项目(四期 )保山市昌宁县片区房屋征收补偿办法(征求意见稿)》进行论证，现予以公开征求公众意见。

一、征求意见期限

2015年8月15日至2015年9月14日。

二、意见反馈方式

公众如需提交意见，应在征求意见期限内以真实姓名书面形式提交给所在社区、田园镇、各工作组或昌宁县棚户区改造建设指挥部。

联系地址及联系方式：

龙井社区居民委员会，联系电话：7130914。

达丙社区居民委员会，联系电话：3122499。

龙泉社区村民委员会，联系电话：7185210。

田园镇人民政府，联系电话：7120922。

昌宁县棚户区改造建设指挥部，联系电话：7129756。

特此公告。

附件：1.云南省2013-2017年城市棚户区改造省级统贷项目四期 保山市昌宁县片区房屋征收补偿办法(征求意见稿)

2.云南省2013—2017年城市棚户区改造省级统贷项目四期 保山市昌宁县片区房屋征收补偿办法条文解释

昌宁县人民政府

2015年8月11日

附件1

云南省2013-2017年城市棚户区改造省级统贷项目四期 保山市昌宁县片区房屋征收补偿办法

(征求意见稿)

第一章 总 则

第一条 制定依据

依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》，《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)，《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》(云南省人民政府令第195号)、《云南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》(云政发〔2013〕133号)等法律法规和国家、省、市有关政策的规定，以及《云南省2013-2017年城市棚户区改造省级统贷项目(四期) 保山市昌宁县片区可行性研究报告》。

第二条 适用范围

云南省2013-2017年城市棚户区改造省级统贷项目(四期)保山市昌宁县片区(以下简称本项目)房屋的征收补偿。

第三条 征收人与被征收人

(一)征 收 人：昌宁县人民政府

(二)征收部门：昌宁县棚户区改造建设指挥部

(三)实施单位：田园镇人民政府

(四)被征收人：实施范围内房屋所有权人

第四条 征收补偿范围

本项目新市场、李家井、西村、东城四个地块规划红线范围内的房屋及房屋占地和附着物。

第五条 征收补偿内容及方法

(一)房屋征收补偿内容包括被征收房屋价值的补偿;室外附属设施和附着物价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产、停业损失的补偿。

(二)被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国家和本省房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，在征收决定公告之日起7日内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定并予以公告。

(三)被征收房屋价值评估应考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、建筑面积以及占地面积、土地性质及使用年限等因素。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场建造价格。

第六条 征收补偿对象

被征收房屋的产权人。

第七条 征收补偿方式

分为货币补偿和实物安置，被征收人可自愿选择其中一种。

第八条 签约与征收期限

签约期限：2015年9月30日至2015年12月30日

征收期限：2015年9月30日至2016年10月30日

第二章 房屋征收

第九条 被征收房屋的认定

(一)权属认定

1. 持有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的。

2. 持有《国有土地使用证》或《房屋所有权证》或《集体土地使用证》的。

3. 未办理土地使用证和房屋所有权证，但持有《建设工程规划许可证》或《村镇房屋建设准建证》或《建设用地批准证》的。

4. 无任何法定证件和批准手续，但属于事实所有权人经住建、国土等部门和乡镇、社区认定的。

5. 其他应予认定的。

(二)计户认定

1. 以《房屋所有权证》的所有权人为计户单位。

2. 以《国有土地使用证》或《集体土地使用证》的使用权人为计户单位。

3. 以《建设工程规划许可证》或《村镇房屋建设准建证》或《建设用地批准证》载明的为计户单位。

4. 以认定的所有权人为计户单位。

(三)家庭人口认定

被征收人的家庭人口认定，按房屋征收决定公告发布前 2个月内，当地户籍管理中的常驻人口为基本对象，包括正在服役、就学、服刑的人员;房屋征收期限未结束前，有符合计划生育政策新生儿女的给予增加人口认定;其他人口增减情况不予认定;挂靠人口不予认定。

(四)面积认定

按第九条权属认定的1、2、3、4、5款载明的面积认定。

(五)使用性质认定

1. 以房屋权属登记证书载明为准。

2. 住宅房屋在房屋征收决定公告发布前，已经依法取得住建及国土部门改变用途批准文件的，按照批准的用途性质进行认定。

3. 房屋权属证书载明为住宅，实际用于经营，且被征收人在征收决定公告发布前已取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书的，其房屋价值按照用途予以认定。

第十条 征收购买的公产房

(一)原承租人以成本价购买公产房的，按私产房进行补偿;以标准价购买的公产房补交到成本价后，按私产房进行补偿。

(二)单位出售给职工的房改房无产权证的，凭有效凭证扣除办理合法产权证费用，经评估后给予补偿。

第十一条 征收临时建筑

(一)征收未超过批准使用期限的临时建筑，按评估价给予补偿。

(二)征收超过批准期限的临时建筑给予评估价50%的补偿。

第十二条 征收营业性用房

营业性用房是指房屋登记用途为商业、商住或登记为住宅但部分或整体改为营业性用房的房屋。

(一)被征收房屋的房屋权属证书载明为商业的，按评估机构出具的评估报告予以补偿。

(二)被征收房屋的房屋权属证书载明为商住的，按评估机构出具的评估报告予以补偿。

(三)被征收房屋的房屋权属证书载明为住宅，但临街用于经营的，一层临街实际用于经营的面积以商业用房评估给予补偿，二层及以上部分按住宅评估给予补偿。

(四)营业性用房面积的认定以测绘机构测量实际用于经营的面积为准，与实际经营面积相联的伙房、厕所、仓库等，不得认定为营业性用房面积。

(五)被征收人以营业性用房经营收入或租赁收入为家庭主要经济来源的，由房屋征收部门在城东安置区和城北安置区按政策规定配建适量商业用房，提供给被征收人选择产权调换的方式进行安置。

在完成被征收人的营业性用房货币补偿后，可按实际征收商业用房的结构类型按比例进行调换，框架结构1︰1，砖混结构1︰0.8，砖木结构1︰0.6，土木结构1︰0.5;调换商铺面积在25㎡以内的以6000元/㎡进行价值决算，超过25㎡但低于可调换面积的以7000元/㎡进行价值决算，超过可调换面积的部分按8000元/㎡进行价值决算。

第十三条 停产停业补偿

(一)被征收房屋权属证书载明为住宅，但实际用于经营，且被征收人在房屋征收决定公告发布前已取得工商、税务等部门批准登记文书的，其停产、停业损失补偿由征收人通过评估确定后给予补偿。

(二)征收非住宅房屋造成被征收人合法生产经营活动停产、停业的，由征收人通过评估确定后补偿停产、停业损失。停产、停业损失根据被征收房屋在房屋征收决定公告发布前3年的平均效益计算，不足3年的按实际年限计算。平均效益计算应结合被征收人的纳税情况，以会计核算及其他有关证明材料为依据。商业、服务性行业补偿期限按3个月计算，工业生产行业补偿期限按6个月计算。

第十四条 征收机关企事业单位房屋

(一)征收机关企事业单位房屋一律采用货币补偿。由房屋征收部门和被征收人共同委托房地产价格评估机构进行评估，以评估结果作为确定补偿价格的依据。

(二)机关事业单位房屋被征收后，由被征收机关事业单位自行搬迁，征收人负责协调临时安置。企业房屋被征收后由企业自行安置。

(三)机关事业单位房屋征收补偿不享受有关居民住宅房屋征收补助及奖励政策。

第十五条 不予补偿的房屋

违反规定在征收范围内实施新建、改建、扩建房屋，改变房屋用途，以及新增装饰装修等不当行为故意增加补偿费用的。

第三章 土地征收

第十六条 征收国有出让土地

被征收人持有《国有土地使用证》并载明土地来源为“出让”的，按国有出让土地以房地产价格评估机构作出的评估价格作为征收补偿依据。

第十七条 征收国有划拨土地

被征收人持有《国有土地使用证》并载明土地来源为“划拨”的，按国有划拨土地以房地产价格评估机构作出的评估价格作为征收补偿依据。

第十八条 征收集体建设用地

被征收人持有《集体土地使用证》的，参照国有划拨土地以房地产价格评估机构作出的评估价格作为征收补偿依据。

第十九条 征收无证土地

被征收人未持有任何土地使用证的祖业房产占地或事实宅基地，但主要房屋的房屋占地面积经专业测绘机构实测并经国土部门和被征收人认可，参照国有划拨土地以房地产价格评估机构作出的评估价格作为征收补偿依据;其他参照当地现行的集体农用地征收补偿标准为征收补偿依据。

第二十条 土地征收历史遗留问题的处置

土地征收过程中若有历史遗留问题，由实施单位根据有关政策规定另行处置。

第四章 货币补偿

第二十一条 货币补偿方法

被征收人选择货币补偿的，按评估机构作出的评估结果经公示无异议后确定补偿价值，征收人按房屋征收补偿协议约定分期给予补偿。

第二十二条 货币补偿支付

征收部门与被征收人签订房屋征收补偿协议之日起10日内支付补偿款的40%，在被征收人搬迁完毕并交付相关证件后10日内支付补偿款的40%，余款经验收确认后3日内付清。

第五章 实物安置

第二十三条 实物安置形式

被征收人选择实物安置作为征收补偿方式的，由征收人采用异地建设安置小区单元房或购买已建成的保障性住房的形式获得实物安置房源。

第二十四条 实物安置方式

实物安置采用产权调换的方式。

第二十五条 产权调换的方法

(一)安置小区单元房的调换

1. 由房屋征收部门认定被征收人的房屋结构类型、建筑面积及其占地面积，依据被征收人主要房屋的建筑面积及其占地面积调换安置房，调换比例如下：

框架结构调换比例 1︰1.2

砖混结构调换比例 1︰1.1

砖木结构调换比例 1︰1.0

土木结构调换比例 1︰0.9

2. 调换后，被征收人剩余的房屋及房屋占地按评估值进行补偿。

3. 家庭人均最低安置面积规划指标确定为50㎡/人。

4. 调换后，安置房面积小于或等于可用于调换面积并在规划指标内时，实行面积等量调换，不计算面积差价。

5. 调换后，安置房面积大于可用于调换面积的，在规划指标内的部分按2400元/㎡结算差价，超过规划指标的部分按2700元/㎡结算差价。

6. 调换后，安置房面积小于可用于调换面积的，被征收人选择放弃调换剩余面积，由征收人给予被征收人放弃部分按评估机构作出的单位面积评估值计算后给予补偿。但在规划指标内的面积差不予补偿。

7. 被征收人的室内装饰装修、附属设施、附着物按分项评估价值给予补偿。

8. 安置地点。城北安置区位于紫檀水岸住宅小区北侧;城东安置区位于金色佳阳保障房小区南侧。

9. 安置房结构及户型。安置房为7层框架结构公寓楼，设计地下1层、地上6层，地上一层高3.9m、地上其他层高3m，户型有90㎡、120㎡、140㎡三种。

10. 安置房的选择按签订房屋征收补偿协议的时间，实行先签先选、后签后选，不再找补楼层、户型、房屋结构等价差。

11. 交房标准为外装统一、内部简装修，并接通水电、有线电视、固定电话、宽带网络，若被征收人要求不安装的，不再进行补偿。

(二)保障性住房的调换

1. 被征收人选择保障性住房作为安置房的，由征收部门按照政策的规定购买已建成的城区公共租赁住房作为安置房源。

2. 由房屋征收部门对被征收人的房屋结构类型、建筑面积进行认定，依据被征收人主要房屋的建筑面积及其占地面积调换保障房，调换比例如下：

框架结构调换比例 1︰1.2

砖混结构调换比例 1︰1.1

砖木结构调换比例 1︰1.0

土木结构调换比例 1︰0.9

3. 调换后，被征收人所选保障房面积大于可调换面积的，按2000元/㎡进行补差;所选保障房面积小于可调换面积，被征收人选择放弃的，由征收人给予被征收人放弃部分按评估机构作出的单位面积评估值计算后给予补偿。

4. 调换后，其他应予补偿的按评估机构作出的分项评估值给予补偿。

第六章 补助及奖励

第二十六条 临时安置过渡费

(一)过渡期从被征收人实际搬离时间起，至被征收人接收安置房之日顺延3个月截止。

(二)被征收人在规定的过渡期内自行解决过渡房屋的，征收人按家庭人口300元/人/月的标准发放临时安置过渡费。

(三)由征收人提供周转用房过渡的，周转用房租金由征收部门承担，并按家庭人口100元/人/月的标准发放临时安置过渡费。

第二十七条 搬迁补助费

征收人按照房屋征收补偿协议约定给予被征收人搬迁补助费，签订协议给予3000元补助，搬迁完成再给予3000元补助。

第二十八条 水电及通讯设施补助费

(一)公共水电及通讯设施的拆除重建，由专业机构分别进行设计预算并经有关部门审定，按企业和政府各承担40%和60%的投资费用完成拆除重建。

(二)被征收人选择货币补偿的，其私有的水电及通讯设施给予一次性补助：供电拆装补助270元/户，供水拆装补助300元/户，有线电视拆装补助200元/户，有线电话拆装补助250元/户，网络拆装补助250元/户。

(三)机关、企事业单位水电及通讯设施拆装补助费据实结算。

第二十九条 特殊群体补助

被征收人家庭中有孤寡老人、烈士遗属、重度残疾人的，向征收人提供有效证件后给予一次性补助3000元/户，身份重叠的不得重复享受。被征收人家庭中有高龄、重病、下肢行动不便的优先安置。

第三十条 签约及搬迁奖励

(一)被征收人在房屋征收决定公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议的，根据签约时间先后，按照被征收房屋建筑面积给予10-50元/㎡的奖励。

从房屋征收决定公告发布次日起，50日内(含第50日)签订房屋征收补偿协议的，给予50元/㎡奖励;第51日至第90日(含第90日)内签订房屋征收补偿协议的，给予30元/㎡奖励;第91日至第120日(含第120日)内签订房屋征收补偿协议的，给予10元/㎡奖励;第120日以后签订房屋征收补偿协议的不予奖励。

(二)被征收人在房屋征收补偿协议约定期限内完成搬迁，并经征收部门现场核实的，根据搬迁时间先后再给予10-50元/㎡的奖励。

从约定的搬迁起始日起，第1日至第10日(含第10日)搬迁完毕的，给予50元/㎡奖励;第11日至第20日(含第20日)搬迁完毕的，给予30元/㎡奖励;第21日至第30日(含第30日)搬迁完毕的，给予10元/㎡奖励;第30日以后搬迁完毕的不予奖励。

第七章 征收人与被征收人的义务

第三十一条 征收人的义务

(一)按有关规定公布、公告、公示有关事项。

(二)按照房屋征收补偿协议的约定兑付相关补偿、补助及奖励资金。

(三)按照基本建设程序及规划设计内容组织安置小区建设，确保安置房符合国家建筑工程质量安全验收标准，并对其进行简装修满足入住条件。

(四)对选择实物安置方式的被征收人，从房屋征收补偿协议约定的搬迁之日起18个月内予以安置。

(五)负责组织办理安置房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。

第三十二条 被征收人的义务

(一)应配合征收部门做好登记、测绘、评估、协议的签订、搬迁等相关工作。

(二)协议签订后至房屋腾空验收前，被征收人对房屋负有管护责任，不得拆除门、窗等一切配套设施。

(三)自行结清水、电、有线电视、网络等各项费用并销户。

(四)被征收房屋产生的债权、债务、产权纠纷、租赁关系等由被征收人解决。

(五)在房屋征收决定公告前被征收人涉及产权变更但未办理相关法定手续涉及的税费，由被征收人按原相关规定执行。

(六)被征收人选择实物安置的，安置房产权除享受相关税收优惠政策外的税费，由被征收人承担。

第八章 争议处理

第三十三条 被征收人对征收人作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三十四条 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第三十五条 房屋征收部门与被征收人订立房屋征收补偿协议后，一方当事人不履行协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十六条 房屋征收部门与被征收人在房屋征收决定公告的签约期限内达不成房屋征收补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门就被征收房屋进行证据保全后，由县人民政府按照本办法作出补偿决定，并予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法向上一级人民政府申请行政复议，也可以向人民法院依法提起行政诉讼。

第三十七条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院执行。

第九章 附则

第三十八条 实施单位可依照本办法制定安置补偿实施方案。

第三十九条 本办法由县人民政府、县棚户区改造建设指挥部负责解释。

第四十条 本办法自发布之日起施行。未尽事宜，按照国家法律法规及相关规定执行。

附件2

云南省2013—2017年城市棚户区改造省级

统贷项目四期 保山市昌宁县片区房屋

征收补偿办法条文解释

一、第三条“征收人与被征收人”。根据《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》第四条有关规定，县人民政府依法作为云南省2013—2017年城市棚户区改造省级统贷项目(四期 )保山市昌宁县片区房屋征收人，县人民政府依法确定昌宁县棚户区改造建设指挥部为房屋征收部门，昌宁县棚户区改造建设指挥部依法委托田园镇人民政府为实施单位，便于妥善处理历史遗留问题。

二、第五条“被征收房屋价值的补偿”。被征收房屋价值的补偿包括房屋自身价值、装饰装修价值及所占用土地价值，装饰装修包括外墙装修(粉刷除外)和室内装修。室内不可移动或移动后会导致功能受损和结构损坏的家具纳入室内装修补偿范围。

三、第五条“附着物价值的补偿”。 落地的花草树木参照《昌宁县城市建设征地拆迁补偿实施方案》(昌政发〔2011〕9号)有关标准进行补偿。如有特别的树种则通过成立临时专家小组评估后按评估值进行补偿。

四、第五条“类似房地产的市场建造价格”。指的是类似房地产的市场建造价格，而不是开盘价格或销售价格。

五、第十条“标准价”。是指被征收人在购买公产房时，房屋所有权证已注明房价占成本价的比例部分。

根据1995年8月16日建设部《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》(建房〔1995〕472号)规定“职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，《房屋所有权证》产别为“私产(部分产权)”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：××元，售房单位××××，产权比例为××(个人)××(单位)” 。

六、第十条“有效凭证”。是指职工购买房改房时单位开具的收款证明或与单位订立的购房协议。要求内容完整、章印齐全。

七、第十二条“家庭主要经济来源”。指的是家庭成员当中无财政供养人员，劳动力(18—55周岁)无固定收入，主要以营业性用房经营收入或租赁收入为家庭主要经济来源。

八、第十九条“征收无证土地”。在土地征收过程中如需对通道进行补偿，则按以下方式进行：单户使用的独立通道其占地按集体农用地征收标准进行补偿，硬化的路面计入该户附属设施，按评估值进行补偿;公共通道其占地不予补偿，硬化路面进行评估，由原出资人协商分户补偿。

九、第十九条、二十五条“主要房屋”。是指有固定结构，能满足居民正常起居，主要用于居住及日常生活的生活性用房。

十、第二十五条“家庭人均最低安置面积”。是指根据上年度全县经济社会发展总水平和城镇住房保障“十二五”规划指标综合考虑，家庭人口中应予保障的人均最低住房面积为50㎡。

十一、第二十五条“规划指标内”。是指本项目实施过程中认定的家庭最低安置总面积。以家庭人均最低安置面积50㎡乘以家庭总人口数，所得面积为应予保障被征收人的规划指标。

十二、第二十五条：“证载土地面积”。是指《国有土地使用证》上标明的面积，经过土地管理部门测绘后给出的，是房屋占地总面积，包含公摊面积。

十三、第二十五条“简装修”。是指对房屋的墙、地面等作简单的处理，达到屋内的墙面和屋顶都刷成白色的“四白”落地要求、地面水泥轧光、厨卫基本可以使用。

十四、第二十五条“规划指标内的面积差”。是指按人均最低保障面积计算的家庭可调换面积减去可调换安置房面积后的差额。

十五、第二十五条“地上其他层高3m”。根据《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第3.6.1条、第3.6.2条、第3.6.3条规定，普通住宅层高宜为2.8m。地上其他层高设计为3m已经满足规范要求。

十六、第四章“货币补偿”。是指房屋征收补偿中，经征收人和被征收人协商，被征收人放弃产权，征收人按市场经济规则确定的市场评估价为标准，对被征收人以货币方式给予补偿的形式。

十七、第五章“实物安置”。是指在房屋征收补偿中，经征收人和被征收人协商，被征收人放弃产权，但被征收人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下，由征收人通过自建或购买符合政策的房屋对被征收人进行补偿和安置的形式。